Las Vías para Vender un Inmueble de Herencia No Aceptada o No Adjudicada

La posibilidad de venta en relación a un inmueble de Herencia no aceptada o no adjudicada dependerá de la fase en la que se encuentre la herencia. Existen trámites que son necesarios para que la venta se pueda realizar por el precio correcto en el plazo adecuado y todo depende de la fase en la que se encuentre la masa hereditaria:

1. Durante la Herencia Yacente (Antes de la Aceptación)

En esta fase, la venta es la más delicada y suele requerir intervención judicial.

• Nombramiento de un Administrador Judicial: Si hay necesidad urgente de vender (por ejemplo, para pagar deudas, conservar el bien, o si hay una oferta muy ventajosa que se perdería), los interesados (herederos presuntos, acreedores) pueden solicitar al juez el nombramiento de un administrador de la herencia yacente. Este administrador será la persona legalmente facultada para gestionar el patrimonio. La venta del inmueble por parte de este administrador casi siempre necesitará autorización judicial expresa, justificando la necesidad o conveniencia de la venta.
• Actos de Conservación (con límites): Los herederos presuntos pueden realizar actos de mera conservación o administración provisional sin que esto implique la aceptación de la herencia. Sin embargo, la venta de un inmueble es un acto de disposición que va más allá de la mera conservación.

2. Una Vez Aceptada la Herencia, Pero No Adjudicada

Este es un escenario más común y con vías más directas, aunque también requiere acuerdo entre los herederos. Los herederos ya han manifestado su voluntad de aceptar la herencia, pero aún no han repartido los bienes.

• Venta por Todos los Coherederos (Pro Indiviso): Si todos los herederos están de acuerdo y han aceptado la herencia, pueden vender el inmueble a un tercero. En este caso, el comprador adquirirá la propiedad de todos los herederos de forma conjunta. Para ello, los herederos deberán liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y posteriormente formalizar la venta ante notario, que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. La inscripción de la herencia a su nombre en el Registro de la Propiedad (lo que se conoce como «titulación») es recomendable, aunque en algunos casos la venta se puede hacer «directamente» si todos los herederos comparecen.
• Venta de Cuota Hereditaria (Venta de Derechos Hereditarios): Un heredero puede vender su cuota hereditaria a otro coheredero o a un tercero. Quien compra esta cuota adquiere la posición de heredero del vendedor, con los mismos derechos y obligaciones sobre la herencia, incluyendo la participación en el reparto futuro de los bienes. Es importante destacar que no se vende un inmueble específico, sino un porcentaje abstracto de la herencia. Este tipo de operación es más compleja y el comprador asume el riesgo de las deudas de la herencia y del reparto final.

Pasos Clave y Consideraciones Esenciales

Independientemente de la situación, hay aspectos que no puedes pasar por alto a la hora de vender un Inmueble de Herencia No Aceptada o No Adjudicada

1. Asesoramiento Legal Especializado: Este es el punto más crítico. Un abogado experto en derecho sucesorio te guiará sobre la mejor vía legal, los trámites necesarios y los riesgos asociados. Te ayudará a entender qué tipo de herencia tienes y cómo proceder. En Dlegamás tenemos colaboradores muy especializados que pueden ayudarnos con todos los trámites.
2. Identificación de Herederos y Voluntad: Es fundamental saber quiénes son los herederos (mediante el Certificado de Últimas Voluntades y el Acta de Declaración de Herederos) y si hay consenso entre ellos.
3. Liquidación de Impuestos: Antes de cualquier venta, y para poder inscribir la transmisión en el Registro de la Propiedad, es imprescindible liquidar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Sin este paso, la venta no podrá formalizarse correctamente ni inscribirse.
4. Cargas y Deudas del Inmueble: Es vital investigar si el inmueble tiene cargas (hipotecas, embargos) o si existen deudas de la herencia que puedan afectar la operación. Tener una visión 360 de toda la herencia es muy importante para que todo vaya bien.
5. Registro de la Propiedad: La inscripción del inmueble a nombre de los herederos (o del comprador, según el caso) en el Registro de la Propiedad es fundamental para dar seguridad jurídica a la transacción.

Vender un inmueble de una herencia no aceptada o no adjudicada es un proceso que exige conocimiento y diligencia. No es una venta común y corriente. Con el asesoramiento legal adecuado y la paciencia necesaria para cumplir con los requisitos legales y fiscales, podrás llevar a cabo la operación de forma segura y exitosa.

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